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L’obligation d’amélioration énergétique dans le tertiaire

23/08/2017

Nous l’avions presque oublié mais les lois issues du Grenelle de l’Environnement (2008-2010) avaient décidé d’une obligation de rénovation du parc de bâtiments tertiaire. Comme trop souvent la loi a ensuite laissé place au vide absolu de sa déclinaison réglementaire.

Annoncé depuis 2012, la désormais ex-Ministre Ségolène Royal nous a finalement légué quelques jours avant son départ un décret d’application dont on risque de beaucoup parler dans les mois à venir. Décryptage...

Le périmètre de l’obligation est clair ...

Les bâtiments ou parties de bâtiments concernés sont ceux à usage de bureaux, d’hôtels, de commerces, d’enseignements ou de bâtiments administratifs, et dont la surface utile est supérieure à 2000m². Pour les propriétaires d’un ensemble de bâtiments, l’obligation pourra être satisfaite globalement sur l’ensemble du patrimoine. L’engagement ne devra donc pas être tenu immeuble par immeuble. Cela laisse place à une stratégie adaptée au traitement énergétique d’une typologie de bâtiments.

Enfin l’obligation porte sur les propriétaires occupants, les bailleurs et preneurs en lien avec leurs engagements contractuels respectifs. Un locataire immobilier pourrait donc être directement concerné par l’obligation de travaux. Relisez votre bail !

Mais l’objectif difficile à appréhender…

Les travaux de performance énergétique devront avoir été réalisés d’ici au 1er janvier 2020. En théorie, il y a donc urgence à agir !

Mais quel est le niveau de performance objet de la contrainte réglementaire ?

D’un côté, le décret fixe le cap : au choix entre – 25% d’une consommation de référence ou un seuil à définir par arrêté (non publié...) ; la consommation de référence étant la dernière consommation énergétique connue ou celle avant travaux de rénovation énergétique dans l’hypothèse où ceux-ci auraient été engagés avant le 1er janvier 2006.

Cependant, du côté de sa déclinaison opérationnelle, le décret stipule qu’une étude énergétique devra aboutir à des propositions de travaux d’économies d’énergie sous forme de plusieurs combinaisons, et à des scénarios permettant de diminuer de 40% la consommation d’ici à 2030, ou au niveau du seuil évoqué ci-dessus.

On en déduit donc deux paliers d’objectifs : - 25% à horizon 2020 et – 40% à horizon 2030. L’atteinte du premier palier correspondrait plutôt à une approche de travaux par éléments (changement du système de chauffage et régulation + fenêtres + isolation d’une toiture terrasse par exemple), le second à une rénovation lourde de l’enveloppe complète du bâtiment.

Les paramètres de la problématique sont donc nombreux et complexes à appréhender : travaux à réaliser avant 2020, l’horizon de l’économie d’énergie visé, le choix de la situation de référence, la maille du parc visé...

"On en déduit donc deux paliers d’objectifs : - 25% à horizon 2020 et – 40% à horizon 2030"

Plus qu’une obligation, une forte incitation

Cependant, et cela atténue fortement la portée du texte, les pouvoirs publics ont imaginé une sorte de dérogation liée à la rentabilité économique des travaux envisagés dans l’étude énergétique. Ainsi, même si cela n’est pas rédigé de la sorte, l’obligation porte « à minima » sur un plan d’actions dont le coût estimatif est inférieur à 200€ HT/m² ou avec un temps de retour sur investissement (notion non définie) supérieur à 5 ans. A ce stade, exit les réflexions ardues sur l’objectif de performance attendu et la situation de référence…

Bien évidemment, un tel dispositif suppose un système de contrôle administratif de son respect :

  • Envoyer l’étude énergétique (avant le 1er juillet 2017 !!! mais dont les modalités sont remises à un arrêté non publié à ce jour…)
  • Avant le 1er juillet de chaque année civile à compter de l'année 2018, et une fois par an, envoyer les consommations énergétiques de l'année civile précédente par type d'énergie exprimées en kWh et en kWh/ m2
  • Avant le 1er juillet 2020, envoyer un bilan complet sur les travaux menés et les économies d'énergie réalisées.
  • Fournir les justificatifs de nature techniques ou juridiques expliquant la non-atteinte des objectifs assignés à l’obligation

Au passage, on s’interroge sur le lien avec une autre obligation réglementaire, celle portant sur la réalisation d’un audit énergétique tous les 4 ans, qui pèse sur les entreprises d’une certaine taille et propriétaire d’un parc de bâtiments tertiaires.

A ce stade de la lecture du texte, on s’attend à un régime de sanctions pour couronner l’édifice réglementaire. Et bien non ! Les circonvolutions du décret aboutissent à une totale limpidité sur ce point.

Après plus de 7 ans d’attente, le décret fait visiblement le pari d’une sorte de contrainte incitative à l'effet incertain. Nul doute qu’il s’agisse là d’un premier pas, laissant aux acteurs concernés le soin de prendre leurs responsabilités. N’aurait-on pas gagné après 7 ans d’attente et d’atermoiements à un texte fixant un cadre clair sur un horizon de plus long terme mais réellement contraignant ?