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Performance énergétique dans le tertiaire : de la méthode avant tout

Les projets de rénovation énergétique dans le tertiaire sont gagnants en étant bien préparés

Le contexte est plus que jamais favorable à accélérer la démarche de performance énergétique dans le parc de bâtiments tertiaires. Entre obligation réglementaire, solutions techniques et coup de pouce financiers, Eqinov fait le tour de la question et propose une méthode pour avancer.

L'ENJEU DU PARC TERTIAIRE

En France, les trois-quarts des personnes actives ont un emploi dans le secteur tertiaire. Le parc immobilier où elles travaillent dépasse 970 millions de m2, occupé à moitié par des services marchands. Le secteur tertiaire génère près de 80 % de la valeur ajoutée nationale et ses bâtiments consomment la même quantité d’énergie que l’industrie, soit 25 Mtep. Ces chiffres prouvent que le parc de bâtiments tertiaires est une composante majeure de l’économie française. Il doit, à ce titre, s’engager vers une société plus économe en énergie.

Une réglementation à respecter

L’État français a bien pris la mesure de l’importance du parc tertiaire dans sa politique énergie-climat et a récemment mis en place une obligation réglementaire d’amélioration de la performance énergétique. Il était temps car, entre 1990 et 2017, la surface des bâtiments à usage tertiaire a gagné 46 % et la consommation d’énergie de ce secteur a augmenté de 29 %. De plus, comme partout en Europe, le taux de rénovation des bâtiments tertiaire a été seulement de 1 % par an en moyenne entre 2012 et 2016. Alors qu’il devrait être de 2 à 3 % pour atteindre les objectifs européens de réduction des consommations d’énergie.

Clarifier sa méthode d'action

Il est donc temps d’agir pour valoriser les économies d’énergie du tertiaire. Une méthodologie simple mais robuste permet de conduire tout type de bâtiment dans cette démarche vertueuse, en respectant la réglementation :

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Etablir un bilan énergétique

Première étape, la connaissance des consommations d’énergie et de leur répartition par usage dans le ou les bâtiments. Elle se fait en utilisant un audit énergétique récent, en conduisant un diagnostic “flash” ou bien un bilan très complet. Si un système de management de l’énergie a déjà été mis en place, par exemple sous la forme d’une certification ISO 50001, les données sont déjà disponibles. Au regard du « décret tertiaire », l’audit permet de bien identifier les surfaces soumises à la réglementation et sert à définir l’année et la consommation de référence. Ce sont les éléments de base indispensables pour démarrer le processus.

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Quantifier les objectifs, les délais et le budget

Au regard de la situation de départ, et selon la finesse de l’audit, différents types de travaux de performance sont établis. Leur description inclut les délais permettant d’atteindre certains niveaux de consommation d’énergie et/ou d’émissions de gaz à effet de serre, ainsi que le budget associé. Les objectifs sont ainsi quantifiés, dans le respect de la loi qui impose une baisse minimum de 40 % de la consommation d’énergie d’ici 2030. Il est possible de faire « d’une pierre deux coups » en y intégrant l’obligation réglementaire sur les systèmes d’automatisation et de contrôle.

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Identifier les bouquets d’actions à réaliser

Selon l’ancienneté du bâti, l’âge des équipements, les travaux déjà prévus (ravalement, etc.) et le budget mobilisable, des bouquets d’actions à entreprendre sont précisément listés et hiérarchisés dans le temps. Grâce à ces scénarios de mise en œuvre, d’éventuelles synergies au sein de bâtiments d’un même parc peuvent aussi être prises en compte, notamment pour s’assurer d’atteindre la première obligation réglementaire de 2030 à l’échelle d’un parc donné.

Construire un plan de financement 

 

 

 

 

Planifier un budget pour les travaux de performance énergétique passe par une vision claire des gains qui vont être réalisés. Moins d’énergie consommée, c’est d’abord une facture en baisse, et donc des charges en moins : là où le marché immobilier est tendu, c’est un avantage non négligeable. La réflexion en coût global sur plusieurs années permet aussi de valoriser la baisse des coûts de maintenance. On peut aussi prendre en compte le gain de confort qui améliore la valeur locative, ainsi que la valeur “verte” du bâtiment rénové dans le cadre d’une stratégie RSE. Enfin, le plan de financement sera allégé en intégrant deux types de soutien financier : les prêts avantageux de la Caisse des dépôts et de la BPI, et les aides apportés par les Certificats d’économies d’énergie (jusqu’à 50 % du coût de certaines actions).

L’ensemble du financement peut être encapsulé dans un contrat de tiers financement regroupant l’ensemble des outils de financement nécessaires porté par un opérateur spécialisé. Le tiers financement pourra également inclure la maîtrise d’œuvre du projet.

Oeuvrer dans un cadre contractuel précis

La réalisation concrète des travaux d’économie d’énergie puis l’exploitation et la maintenance du bâtiment tertiaire peuvent faire l’objet d’un contrat de performance énergétique avec un prestataire externe. Dans ce cadre, le pilotage des investissements et le suivi des gains financiers induits par les économies d’énergie doivent être bien définis contractuellement. Si cela est internalisé, un dispositif d’Intracting permet d’allouer les gains financiers de la performance à de nouvelles actions satisfaisant les exigences réglementaires de long terme.

Valoriser le bon comportement des usagers

Une démarche pérenne de performance énergétique implique nécessairement de mobiliser les femmes et les hommes travaillant dans le bâtiment. Les comportements sont une composante essentielle de la réussite. La direction et l’équipe ou la personne dédiée à la gestion des flux sont déjà impliquées par la mise en place et le suivi de la méthode. Ils doivent faire appel aux idées de leurs collaborateurs pour identifier de nouvelles solutions et les inciter à participer activement à l’atteinte des objectifs d’économies d’énergie (écogestes, respect des consignes de températures, etc.).

Vous l’aurez compris, cette méthode de construction et pilotage de vos projets de rénovation énergétique doivent impliquer des experts aux compétences tant règlementaires que techniques et financières, sans oublier de mobiliser les parties prenants (property et facility managers, représentants des occupants). Un travail d’équipe auquel nous sommes particulièrement attachés !